【拓展开店】龙湖步入新战场：“天街”明年要开到10个以上

    龙湖步入新战场：“天街”明年要开到10个以上

龙湖步入新战场：“天街”明年要开到10个以上2003年，那时候还没到住宅开发的时代分水岭，也没形成开发商转型的大趋势。

八年后，北城天街实现日均客流15万人次，单日最高客流突破20万人次，达到成熟购物中心单日客流量的国际行业标准。

在北城天街带动下，其所处的观音桥商圈成为与重庆传统的解放碑商圈齐名的重庆第二座“百亿商圈”，日均客流量达到35万，节假日超过50万。

龙湖自2000年起介入商业地产，成立商业地产管理部。

历经十年摸索，2011年，龙湖确立了持商业战略，平均每年按照销售回款的10%来投资持有物业。

在过去十八年里，中国商业经历了由线下到线上，再回到线下的曲线运动，当商业地产成为龙湖继住宅开发后的又一主战场后，幸运的是，它拥抱了线下商业的二次繁荣。

今年年初，龙湖提出“空间即服务”全新战略，由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进，并试水养老、产城等创新领域。

18岁的龙湖商业步入规模发展“快车道”，已进入的核心一二线城市数量达到18个。

根据财报，截至2018年6月30日，龙湖集团已开业商场的建筑面积为258万平方米（含车位总建筑面积为337万平方米），整体出租率为97%。

最新中报显示，龙湖物业投资业务收入18.5亿元，同比增长62.8%。

其中，商场收入占比为90.7%。

截至目前，龙湖在重庆开业的商业项目有12个，体量近100万平米。

在2017年龙湖商业实现的3.15亿客流量中，重庆占到了接近1.48亿客流。

“粮仓、后腰、人才基地、创新打板基地。

人才方面，从重庆（龙湖商业）走出去的人非常多，去年我们就贡献了17个管理层。

“选择地块，分析地块交通、人口等因素，加注到地产的扩展体系里。

”比如，在重庆市场，龙湖商业既有体量近60万平方米，涵盖1000多个品牌的时代天街，也有12万平方米中等体量，打造潮流时尚地标的北城天街。

就客群来说，龙湖还有面向西部大学城的u城天街，而年代最老的北城天街则根据客群需求变化，快速进行空间变革及品牌更新。

谭华称：“基本上北城天街每年的（商家）调整率保持在15%，商业项目也基本维持在三年一个规划”，力求“这个区域调整完毕后，在重庆整个市场上要保证我两到三年绝对竞争优势”。

蔡勃称，该项目仅自持商业体量已达43万平方米，加上周边总体的销售型商业以及商务，总量接近60万平方米，品牌数量方面接近1000个。

“不管从地产还是商业，重庆（公司）是最老的公司，其他地区开业我们肯定有人输出，支援一下，或者待个两三年，这些很常见。

据u城天街项目总经理隆建介绍，u+学院作为一个共享的空间达到2500平米，有两层挑高空间，配备led四面屏，演出级的舞美灯光和音响效果，以及阶梯看台和自带usb的充电接口，这里看上去更像一个开放的剧场，这在购物中心中并不多见。

“我们用它来做艺术展、招聘会、公开课、明星见面会、毕业作品展、网游pk赛、学术交流会。

”据其介绍，在商业空间创新应用方面，龙湖提出了“四化”，包括ip化、智能化、叠品化和效率化。

”“tod”实践根据公开资料，所谓tod模式是指以轨道站点为中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的步行化城区。

其中，龙湖利用时代天街和轨道1号线、2号线便捷连接的优势，从交通组织入手，与政府完成渝中西区与重庆其他区域互通互联规划，逐步打通东西向和建立南北向交通，在区内实现顺畅回转和循环。

作为龙湖进入西部新城以来，在大学城区实现的第一个真正意义上的集中型购物中心，u城天街在2017年9月15日开业b馆，b馆开业当日客流30万，三天客流突破80万。

“我们在tod项目上面的优势就是，通过地铁辐射区域更远，也就铸就了时代天街可以在5~8公里或者10公里的地方再拉进顾客。

”张玺称，地铁1/2号线延伸之处，除去主城区，基本半小时内都可以到达。

相较于北城天街诞生时需要培养消费者，时代天街开业时，整个区域3公里以内、到5公里的发展已经成熟，可以直接面对消费需求。

值得注意的是，u城天街不属于真正的“地铁上盖”项目，而是在项目与地铁出入口之间建立“三层连廊”。

“我们看到香港也好，泰国也好，已经有案例证明可以（地铁上盖），在安全上有保障。

在地下，地铁石油路站通过200米的地下商街接入时代天街ab馆。

在空中，时代天街从a馆到d馆都实现空中连廊连接，将一个封闭的区域变成了一个24小时、365天开放的区域。

引人注意的是，全国第一个商圈高铁tod项目“龙湖光年”目前正在设计中，该项目位居重庆沙坪坝商圈，去年6月拿地，计划2020年开业。

据金沙天街项目总经理吴洋介绍，沙坪坝整体项目案名称作龙湖光年，建筑物体量为48万方，其中商业自持体量（金沙天街）为22万方。

地下有53条公交、3条轨道、1条高铁，甚至未来还有1条快轨，全部在我们下面。

吴洋解释，该项目在设计时，会考虑不同客户的流向问题，因此不会设置强制动线，而是通过交通核的设计实现分流，快速导向他该去的地方。

根据龙湖规划，计划在2020年累计开业商场50座，租金收入60亿，商场主要集中布局在一二线城市。

据蔡勃介绍，截止到2017年底，龙湖商业有26家已开业购物中心，筹备中的天街超过20个。

“今年我们能开到3个，明年、后年分别会有超过10个购物中心。

“2018年、2019年，整个的华西一区目前来讲进入我们的开业通道的天街还没有，但是储备的地非常多。

因为我们做的城市地图，在5473平方公里的重庆三环内，我们划了33个区。

“每年一次预算回顾，我们的动作、调改计划、未来方向，都是在预算当中能够去体现的，能够看得到的，最终体现在这个上面。

“市场的变化很快，不可能把十年的事讲清楚，大方向可以用，但是细节还是要根据市场发生的变化来（调整）。

半年前，重庆商业专门成立客研部，由各项目提出问题，部门组成小组有针对性地调研商家。

据谭华所言，“大数据就是在那几个独角兽公司手里，我们索性做一些小而美的东西，慢慢把一些小问题弄清楚，再从这些散点性的问题中去提取大的东西。

”今年中期业绩会上，邵明晓称，“公司不会单独为了c1（住宅）业务而加杠杆、扩规模，更重要的是保持低融资成本、低负债率。

”邵明晓称，龙湖通常情况下全年负债率维持在50%~60%，半年在60%~70%，但实际情况比预期更低。

业绩公告显示，龙湖集团净负债率54.6%。

对此，集团cfo赵轶称，2018年全年的商业地产及长租公寓的租金收入可能36亿元及5亿元左右，全年会维持在0.8~1倍的覆盖，而未来超过1倍是“妥妥的”。

就此，蔡勃回应《中国企业家》称，第一，现在来看重庆天街，还在吃老板当年拿地价比较低的红利。

从最开始的拿地规划、定位规划、招商规划、运营规划、物业统一的管理以及推广规划，能够把项目的资产价值做高。

蔡勃称，“龙湖是矩阵式管理，项目总管的是时间、节奏、计划、风险。

比如，蔡勃和吴洋在龙湖工作均超10年，其他负责人的司龄也均超过7年。